Korteriühistutel tasub seista söakamalt oma huvide eest

Korterelamute rekonstrueerimise meetmes kipuvad ära kaduma ühistu huvid, domineerivaks hakkavad saama kõikvõimalikud regulatsioonid, ütleb Balti Vara Ehituse finants- ja müügijuht Kristjan Soomets ning soovitab korteriühistutel julgemalt seista oma võimaluste eest kaasa rääkida. Toetusi jagades loetakse hoolikalt eurosid ja kokkuhoitud kilovatte ning seatakse üha uusi regulatsioone. „Ühest küljest on mõistlik, et tegeletakse oluliste teemadega, nagu energiasääst, energiajulgeolek, juurdepääsetavus ja silmailu ning rakendatakse Euroopa Bauhausi nõudeid: kaunis, kaasav ja kestlik. Teisalt on toetuse mahud ikkagi piisavalt piiratud ja raha jagub vähestele, nõudlus on oluliselt suurem kui pakkumine. Lisanõuded tõstavad ehitusmaksumust, mistõttu on kerkinud ka määrad, see aga tähendab, et toetust saavad ikkagi väga vähesed,“ kirjeldab Kristjan Soomets olukorda toetuste andmisel ning pakub välja ka mõned lahendused.

Nõudmised üsna kasinad

Uue toetusvooru tingimustele vastavalt esitatakse ehituse peatöövõtjale suhteliselt madalad nõudmised: pakkujal ei tohi olla maksuvõlga, käive peab olema viimasel majandusaastal kahekordne objekti eeldatav maksumus ja pakkuja peab olema teinud viie aasta jooksul vähemalt ühe ehitustöö, mille maksumus on vähemalt pool objekti eeldatavast maksumusest. Pakkujal ei ole kohustust esitada koos pakkumisega dokumente, mis tõendavad tema pädevust, need võib esitada tagantjärele, ka ei tohi korteriühistu nõuda pakkumise tagatist ega lasta hinnata pakkuja varasemat kogemust või pädevust. Varem olid nõudmised pakkujaile oluliselt kõrgemad – ja vaatamata sellele on teada kümneid korteriühistuid, kellel pole tehtud töödele mingit garantiid, sest maja rekonstrueerinud ettevõte on tegevuse lõpetanud. Et nii võib minna, oli nii mõnelgi juhul aimatav juba enne lepingu sõlmimist. „Riigihangetel liigutakse üha rohkem väärtuspõhiste hangete juurde, korterelamute rekonstrueerimisel on aga sellest aastast lubatud valida vaid odavaima hinna järgi,“ märgib Soomets. „Seda vaatamata asjaolule, et korteriühistu rahastab töid 50–70% ulatuses omavahendite arvelt, tavapärastel riigihangetel tuleb aga 100% rahast avalikest vahenditest – proportsioon on väga selgelt paigast ära. “Toetuse andja peab väidetavalt probleemiks hindamise subjektiivsust: hankijad ei oska õigesti hinnata. Näib aga, et pigem on probleemiks soovimatus süveneda hankija eesmärkidesse ja vajadustesse. „Kuidas on võimalik, et uue hoone ehitamisel suudetakse hinnata tegevuskava: kuidas ja millal mingeid töid tehakse, kuidas tagatakse tähtaegadest kinnipidamine ja kvaliteet – aga korterelamu puhul, kus ehitustööde tegemise ajal elavad inimesed majas sees, tehnosüsteemid peavad töötama ja elanike ohutus peab olema tagatud, ei ole olemas küsimustikku või võimalust pakkuja tegevuskava eeltoodud asjaoludega arvestades hinnata?“ küsib Soomets. Tema sõnul on teada olukord, kus ettevõte, kes varem polnud korterelamu rekonstrueerimisega kokku puutunud, soovis võtta sügisel majast poolteiseks kuuks kütte ära, et küttesüsteem välja vahetada – miks ei tohi hankija enne otsustamist selle kohta küsimusi esitada? „Kui panna siia juurde veel madalamad kvalifitseerimisnõuded ja ehitussektori üldine olukord, on juba ette näha, et osa hankijate jaoks saab tulemus olema katastroofiline,“ tõdeb finantsjuht. „Kahjuks on tekkinud olukord, kus toetuse saaja on vaid üks number ja selle taga olevaid inimesi ei nähta. Üha uued regulatsioonid peaksid justkui parandama olukorda riiklikul tasandil, paraku kipuvad seejuures silmist kaduma korteriühistu huvid ja vajadused. Toetusskeemi puhul, kus suurema osa rahast käivad välja majaelanikud, tuleb ühistu kaasata kvaliteedi hindamisse. Korteriühistud peavad ka ise seisma selle eest, et enda rolli otsuste tegemises suurendada.“

Projekt koos ehitusega

Ehitamise aluseks on kvaliteetne projekt, see maksab aga kümneid tuhandeid eurosid. „Väga paljud korteriühistud on raske otsuse ees, kas hakata tegelema projekteerimisega, kui on teada, et ilma toetuseta ei suudeta töid teha, aga toetust saada õnnestub vähestel,“ kirjeldab Soomets. „Nii mõnelgi ühistul on tellitud projekt jäänudki sahtlisse, ehkki paljud neist on seda toetuse lootuses korduvalt uuendanud. Kehtiv kord nõuab renoveerimiseks ehitusteatist, mis kehtib aga vaid kaks aastat. Ka pangad nõuavad ehitustegevuse finantseerimiseks kehtivat ehitusteatist – see võib paljudele olla uudis. Igal juhul on vähe korteriühistuid, kes ei pea renoveerimise vältel tegema lisakulutusi projekti või ehitusteatise uuendamiseks.“ Soometsa sõnul on toetuse andja Kredex, uue nimega Ettevõtluse ja Innovatsiooni Sihtasutus (EIS), olukorda mõnevõrra leevendanud: nüüd on võimalik viia läbi ka projekteerimis-ehitushange, mis tähendab, et projekteerimise kohustus jääb peatöövõtjale ja kulutused tehakse vaid juhul, kui toetust tõepoolest saadakse. „See on hea näide turuosaliste tagasisidega arvestamisest,“ märgib Kristjan Soomets. „Ühistule, kes ei soovi projektile raha kulutada teadmata, kas selle alusel kunagi ka ehitama hakatakse, on projekteerimis-ehitushange parim lahendus, sest siis on võimalik ka projekti koostamiseks kasutada laenuraha, selleks pole vaja eraldi raha koguda. Väikestele ühistutele on see suur asi.“ Kui tavapäraselt läheb projekti tellimisest tööde lõpetamiseni kolm-neli aastat, siis projekteerimis-ehitushanke võitjaga lepingu sõlmimisest kuni tööde üleandmiseni võiks minna umbes poolteist aastat. Küll aga peab ühistu hankijana olema väga tähelepanelik ja mõtlema üksikasjalikult läbi, mida tööde tulemusel soovitakse saada. „Oluline on kaasata pädevad eksperdid juba lähteülesande koostamiseks ja uurida hoone seiskorda sellises mahus, et kõik olulised probleemid ja vajalikud tööd saaksid kirjeldatud,“ soovitab Soomets. „Ka on oluline hinnata väga kriitiliselt ja objektiivselt pakkuja tausta ja suutlikkust neid töid teha. Kui ühistu ei oska vajalikke asjaolusid hinnata, võib ta lõpptulemusena saada vähem, kui soovis – või läheb soovitu kallimaks.“

Segadus tehnilise konsultandi rolliga

Tehniline konsultant on renoveerimisprotsessis kohustuslik ja uue toetusvooruga muutub tema roll suuremaks – nimelt peab tehniline konsultant kindlasti olema kaasatud ka ehitusprotsessi. „Kahjuks on nüüd toetusmääruses sassi läinud see, et vaatamata suurematele kohustustele on konsultandi teenuse kompensatsioon vähenenud,“ tõdeb Soomets. Määratud on fikseeritud piirmäär, mis teadaolevalt on aga ebamõistlikult madal. „Positiivne on aga see, et tehniliseks konsultandiks võib valida sobiva vastavat pädevust omava isiku, madalaima hinna nõuet ei ole. Siin jäetakse korteriühistule võimalus hinnata pakkuja kvaliteeti – mida ehitushanke puhul ei jäeta.“ Toetuse tingimustega on välistatud tehnilise konsultandi ja omanikujärelevalve või näiteks majahalduri rollide samaaegne täitmine. „Seda küll väikeste agadega, näiteks kui tehnilise konsultandi teenuse eest toetust ei küsita, võib seda rolli kanda ka sama maja omanikujärelevalve tegija või majahaldur,“ kirjeldab Soomets. „See on hea näide, kuidas mingid probleemistikud on sassi läinud, mistõttu kokku kirjutatud määrus ei ole täielikult asjakohane: kui ühistu ei pea valima kõige odavamat konsultanti, siis miks ta ei võiks valida isikut, kes osaleb protsessis täiendavas rollis – olles näiteks 15 aastat majaga seotud läbi haldusteenuse pakkumise või olles ehitusprotsessi kaasatud omanikujärelevalve tegijana? Väidetavalt on siin oma loogika, aga mingil põhjusel kaob see loogika ära, kui korteriühistu ei taotle 3200 euro suurust tehnilise konsultandi teenuse toetust. Igal juhul tasub ühistul kõik asjaolud hoolikalt läbi kaaluda, et teha enda jaoks parim valik.“

Allikas: Õhtulehe teemaleht Korteriühistu, 22.oktoober 2024