Reeglid muutuvad käigult – riik hakkab korrastama renoveerimisturgu

Renoveerimisturu osapooled ootavad juba kannatamatult järgmise rahastuvooru avanemist, kuid koos sellega on oodata Kliimaministeeriumilt ka uut määrust, mis toob kaasa mitu olulist muudatust, kuid mille praktikasse viimiseks ja osapooltele selgitamiseks jääb ootamatult vähe aega.

Renoveerimise kõigi osapoolte – ühistute, ehitajate ja pankade poolt on juba aastaid tulnud kriitikat, et riigilt oodatakse kindlakäelisemat juhtimist, et renoveerimistoetus oleks kogu aeg saadaval, mitte nagu seni on läinud, et keegi ei tea, millal uus voor avatakse ja kui paljudele sellest jätkub. Mitmed ühistud on aastaid oodanud ja lõpuks väsinud süsteemi poolt ära, käega löönud või üritavad omal käel asju ajada.

„Kohe on 2024. aasta poole peal ja uus toetusvoor ei ole senini veel avanenud. See tähendab, et aega jääb iga kuuga aina vähemaks, et antud raha aastaks 2027 ära kasutada,“ muretses 17-aastase renoveerimiskogemusega Estlander Grupi juht Andres Kaar.

Kliimaministeeriumi kinnitusel avaneb 160-miljoniline taotlusvoor 2024. aasta suve lõpus, seega loetud kuude pärast. „Samas on oodata selle tingimustes mitmeid olulisi muudatusi, mis teevad toetuse taotlemise ja jagamise senisest lihtsamaks ning õiglasemaks,“ ütles ministeeriumi ehituse asekantsler Ivo Jaanisoo.

Suurim muudatus on tema sõnul see, et toetussumma jaotatakse regionaalselt, arvestades piirkonna korterite arvu, maksumust ruutmeetri kohta ja leibkonna keskmist sissetulekut. „Lisaks pääsevad rahastusjärjekorda ainult puudusteta ja kõrvaldatud puudustega taotlused,“ täpsustas Jaanisoo.

Uue määrusega loodetavasti teha renoveerimisturul muudatusi, mida on ammu oodatud. „Usun, et renoveerimisturul toimub järgneva paari aasta jooksul tõesti väike muutus. Täna on ebapädeva ehitusjuhtimise tulemusel kannatajaks eelkõige korteriühistu,“ loodab pea 350 kortermaja renoveerinud Balti Vara Ehituse juht Meelis Karro, et uute reeglitega toimub muutus ka hangetel osalevate ehitusfirmade valikus ja kvaliteedis.

Andres Kaar lisas, et kui meedias arutatakse palju, et kas ehitusturg on valmis ikka sellisel hulgal renoveerimisi ette võtma, siis ehitajate pärast muretseda ei ole vaja, sest turul on võime kohaneda. Pigem on murekoht kuidas tekitada huvi renoveerimise vastu teatud piirkondades ühistetel. „Näiteks Lasnamägi – seal ei piisa majahalduri entusiasmist, et inimestes huvi tekitada. Keskmine Lasnamäe maja ühistu kardab sellist suurt tööd ette võtta ja talle ei ole ka selgeks tehtud, mida ta sellega võidab,“ rõhutab Kaar, et selgitustööd peaks tunduvalt enam tegema.

Renoveerimistööde maine on madalale kukkunud

Karro täiendab, et kvalifitseerimisnõuded ehitajatele ja teistele asjaosalistele on olnud äärmiselt madalad mistõttu on korteriühistutel palju probleeme nii hangete korraldamise, ehitusprotsessi läbiviimise kui garantiiperioodiga. „Suuremad peatööettevõtjad on hoidnud sellest turusegmendist eemale ja see on olnud KredEx poolne tegemata töö,“ arvas Karro, et ebapädevad peatöövõtjad on viinud ka renoveerimise maine madalale.

Renoveerimisturul tegutsevad ehitajad on aga väitnud, et nad tunnevad kõige enam puudust kvaliteetsetest projektidest, mille baasilt saaks teha esmalt ammendava hinnapakkumise ning mille järgi ehitades oleks tagatud õigete materjalide valik ning korrektsed sõlmed.

„Suur hulk projekte on tänaseks ebareaalsete ehitushindade tõttu ka läbi kukkunud. Selle põhjuseks liiga kallid projekteeritud lahendused. Maapiirkondadesse projekteeritakse vinged fassaadilahendused, ägedad rõdupiirded ja rõduklaasid,“ ütles Kaar, et see kõik on tore, aga kahjuks ei ole antud piirkonnas klienti, kes selle muusika suudab kõik kinni maksta. „See tähendab aga seda, et keegi on kusagil eelnevas faasis jätnud oma töö korralikult tegemata või on oldud kalkulatsioone tehes liialt optimistlikud.“

Konsultante on vähe ja nende pädevus pole tihti piisav

Riik on ühistule loonud abiks hanke ja ehitusprotsessi läbiviimiseks küll eraldi tehnilise konsultandi ametikoha, kellel on ülitähtis roll, kuid on jäetud veidi üksi kõigi oma muredega ning tihti ei ole suutnud endale pandud ootusi täita. Konsultandilt nõutakse väga palju – et ta tunneks hankeprotsessi, omaks teadmisi ehitusest, oleks samal ajal ka hea suhtleja ja lahendaks ühistu vahelisi probleeme.

„Aga samas nõutakse konsultandilt ainult 2-aastast korteriühistu juhtimise kogemust ja pakutakse juurde vaid 2-päevast täiendkoolitust, millest jääb professionaalseks ehitusnõustamiseks ilmselgelt väheks,“ tunnistas ka Karro, et tehniliste konsultantide tase on väga ebaühtlane ja neid ei ole piisavalt.

Riik plaanib võtta hangete läbiviimise enda kätte

Selle probleemi lahendamise tahab riik hakata läbi KredExi pakkuma ka keskse hankija teenust, kes on lisaks tehnilisele konsultandile korteriühistule toeks ka suurte ostumenetluste läbiviimisel,“ lubab Jaanisoo, et riik võtab konsultandilt vastutust ja tööd vähemaks.

„Keskse hankija teenus lihtsustab ostumenetlust ka mitmele majale korraga, mis hõlbustab ehitusettevõtete tööd,“ on Jaanisoo lootusrikas, et see meelitab hankele ka suuremaid ehitusfirmasid, kes seni on pidanud ühe kortermaja renoveerimishinda liiga madalaks, korteriühistutut kui tellijat ebapädevaks ja ehitusprotsessi stressirohkeks.

Karro sõnul on see tervitatav, sest korteriühistu juhatus ja elanikud on ehitusprotsessist pigem mitteteadlikud isikud ja seetõttu on iga ühistuga äärmiselt oluline suhtlemine. „Iga maja puhul on tulnud vastata mitte kümnetele, vaid pigem sadadele küsimustele. Kuna protsess tervikuna on keeruline ja kõigile majaelanikele uus, siis küsimusi küsitakse alati väga palju. Õnneks ei ole ühistul kohustus valida alati kõige odavam pakkuja ja neile on jäetud väike mänguruum.“

See on turuosaliste hinnangul äärmiselt oluline tagamaks seda, et korteriühistu saaks vastavalt lubatud kriteeriumitele endale valida usaldusväärse partneri, kellega protsess lõpuni viia. Halbu näiteid, kus majad jäävad pooleli ja lepingupartner läheb keset ehitusprotsessi pankrotti on kahjuks palju.

Tervikrenoveerimise hind võib olla tänaseks liiga kõrgele tõusnud

Meelis Karro hinnangul võib täna öelda, et ca 25% maju ei julge renoveerimise ehituslepingu sõlmimise otsust vastu võtta: „Iseenesest ei tundu see probleemina, kuid kui me paneme selle regionaalsesse mõõtmesse, siis maapiirkonnad ei saa renoveerimist tihti terviklikult endale lubada isegi siis kui sellest 50% kinni makstakse. Aga näha on, et renoveerimisprotsessi hind hakkab paljudele majadele üle jõu käima.“

Samas on äärmiselt oluline, et renoveerimisprotsess viiakse läbi terviklikult mitte poolikult. Kui varasemalt tegeleti peamiselt energiasäästu meetmetega, siis täna vahetatakse enamasti välja kõik amortiseerunud süsteemid. Siin on vaja ka pidevat riigi poolset kaasamõtlemist, et inimesed saaksid parima lahenduse.

Andres Kaare hinnangul on osadel klientidel aga tekkinud ebareaalne hinnaootus. „Eeldatakse, et eelmisel aastal ehitushinnad kukkusid 30%. Tegelikkuses see nii ei ole, pigem on hinnad stabiliseerunud ja ei ole näha, et peaksid tõusma lähiaastal. Lisaks võtavad asjad kauem aega, otsuseid kaalutakse pikalt läbi ja asju ei lööda lukku kohe esimese koosolekuga. Kui me räägime korteriühistutest, siis raskustes on pigem väikesed, kus remondifondi makse tuleb suurem. Nemad pigem lükkavad renoveerimise otsuse edasi.“

Ilma toetusega majade renoveerimine on veel hullem olukord

Andres Kaar lisas, et tema arvates on suurim murekoht hoopis korteriühistutest tellijad, kes renoveerivad ilma KredExi toetuseta. Kui KredExi majade puhul on korteriühistutel kohustus palgata hankekonsultant, siis ilma KredExi toetuseta renoveerimisele minevad majad teevad hankeid tihti ise ja oma peaga, samuti viivad läbi koosolekuid ja suhtlevad pankadega. Tihti peavad sellega tegelema inimesed, kes on muu valdkonna inimesed ja tegelevad ehitushangete korraldamisega võib-olla esimest korda elus.

„Võin julgelt öelda, et selliste majade puhul esimesel aastal ebaõnnestuvad ligi 90% ühistutest, kes siis peavad renoveerimise edasi lükkama. Ehk siis kümnest päringust üheksa ei hakka renoveerima samal aastal, mil päring meile tuli. Suurim mure kortermajade puhul ei ole mitte konkurents, vaid tööd, mis ei lähegi töösse. Meie asi on siis ära matunda see perspektiiv ja leida üles majad, kellel on päriselt tõsi taga,“ toob Kaar.

Renoveerimist saab tõhustada tehastes

„Küsimus on tõesti ka selles, kas praeguste ehitushindade juures on ühistuste laenuvõimekus piisav, et praeguse 30se toetusprotsendiga tervikrenoveerimise välja vedada, sest majanduskeskkond on palju muutunud. Kui paljud ühistud on võimelised praegustes tingimustes tervikrenoveerimise läbi viima – sellele küsimusele ongi hetkel raske vastata,“ tunnistas ka Tallinna Tehnikaülikooli ehituse ja arhitektuuri instituudi professor Jarek Kurnitski.

„Tahame enam võimendada uute tehnoloogiate kasutamist läbi tehaselise renoveerimise suurema toetusprotsendi, et vähendada tööjõu vajadust ehitusplatsidel ja teha suuremat mahtu tehastes. Kui sellega kaasneb ka tugev eksport, siis oleks see Eesti majandusele väga kasulik,“ selgitas ministeeriumi vaadet Ivo Jaanisoo, kuidas saaks siiski renoveerimismaratoni teha planeeritud perioodiks odavamalt ja efektiivsemalt.

Allikas: Ehitusuudised.ee